Два года спустя ... или тенденции на рынке недвижимости Чехии – 2010.

опубликовано: 2010-09-15 последняя актуализация: 2010-09-15    автор: Андрей Ядевич

Мы живем и работаем в Чехии.
Мировой финансовый кризис и его последствия воспринимаем, прежде всего, через призму чешской реальности, которая во многом отличается от того, что происходит в других соседних странах. И мы,подводя итоги двух кризисных лет, продолжаем исследовать то, что волнует предпринимателя всегда, а именно ...

Выгодность инвестиций в недвижимость Чехии

Посмотрим на реалии сегодняшнего дня с точки зрения нескольких основополагающих критериев.

Критерий первый – сохранность активов.

Понятно, что «кирпичи» всегда имеют свою цену - это веками проверенный способ сохранения средств. Бесспорность этого заявления в большей степени относится к долгосрочным вложениям. В краткосрочном периоде результат может быть разным. Если рассматривать перспективность вложений в зарубежную недвижимость на текущий момент, то эффективность традиционного портфеля инвестиций значительно изменилась. Вложив деньги в наиболее популярные до кризиса регионы, вы почувствуете разницу между тем, что «было» и тем, что «есть». Инвестор, решивший по каким-либо причинам срочно вернуть наличность, столкнется сегодня в разных странах с разной степенью проблем (читай «с разным объемом потерь»).

Есть страны (Испания, Болгария, Египет, Греция, Черногория, где все возможные минусы придется прочувствовать на себе «в полном объеме» – сильный провал цены, отсутствие спроса и возможности быстро продать недвижимость. Недвижимость стала по-настоящему «недвижимой». Очень часто так происходит потому, что россияне были «особыми клиентами» которые приобретали то, что местным было неинтересно. Причем приобретали заведомо дорого. Под такого «клиента» в ряде европейских стран выросли целые кварталы новостроек, где все продажи велись исключительно на русском языке. Сами же покупатели/инвесторы еще вчера вместо того, чтобы удивляться такому подходу воспринимали это как эксклюзивный сервис. Сейчас понятно, что такие приобретения не были самыми успешными и коммерчески выгодными. Но отрицательный опыт – это тоже опыт, и в этом смысле каждый все равно стал богаче. Через пару лет и эту недвижимость можно будет как-то реализовать, найдутся способы ее разумного использования - время предложит выход из положения.

В условном соревновании по «инвестиционному ориентированию» кто-то проигрывает, но при этом кто-то и выигрывает. Говоря о победителях, среди зарубежных регионов призовые места заняли всем знакомые игроки, а именно:
Швейцария – демонстрирует стабильный рост цен в оба кризисных года 5-7% (со слов представительницы Knight Frank). Спрос на недвижимость неподалеку от Женевского озера остается неизменным – да и что говорить: если уж Вторая Мировая ничего не сделала с ценой, то сегодняшние мелкие неурядицы попросту не имеют шансов.
Чехия – это второй положительный пример стабильности. Прироста, к сожалению, нет, но наблюдается стабильная сохранность и высокая ликвидность коммерческой и жилой недвижимости. На фоне провалов цены порядка 15-25% в соседних странах, Прага выглядит весьма привлекательно. На наш взгляд, цементирующим и стабилизирующим элементом при прохождении кризиса в Чехии выступила местная валюта – чешская крона. Чехия, находясь в Шенгене, до сих пор не перешла на евро и не увлеклась безудержным ипотечным кредитованием под недвижимость. Эти два факта смогли успешно защитить финансовую систему и рынок недвижимости от всего негатива, который пришел с кризисом.

На Чехии есть смысл остановиться поподробнее. По большому счету, кризис прошел по стране в мягких плюшевых тапочках, ничего серьезно при этом не поломав. Статистика зафиксировала снижение обьемов производства и повышение безработицы. И то и другое потихонечку начинает «отрастать». Не было никакого паралича банковской системы, финансовые токи по-прежнему стабильно обслуживали/ют экономический организм страны. Нет многкратного роста невозвратных кредитов, взятых под недвижимость, а как следствие нет и большого объема недвижимости, которую бы распродавали с молотка. Примерно на год от начала кризиса покупательский спрос взял паузу. Девелоперы при этом заморозили запуск новых проектов. Сегодня, осмотревшись и где-то подкорректировав факторы риска, снова оживились все составляющие на рынке недвижимости. Видимыми изменениями можно назвать то, что в рамках общей перестройки с рынка частично ушли или снизили свою активность некоторые междурародные девелоперские и реалитные компании. Что касается, местного спроса и предложения, то ситуация возвращается к докризисным показателям.

Вернемся, однако, к теме нашего анализа – доходность и сохранность инвестиций. Можно поздравить всех тех инвесторов, кто остановился на Чехии. По нашим наблюдениям, за два кризисных года прошло не так уж и большое колебание показателей: цены на недвижимость в пиковые моменты понижались (2009 г.) в среднем не более, чем на 10-15%, в 2010 – оставались стабильными и кое-где шли вверх. В противовес понижению цен, курс чешской кроны по отношению к евро наоборот в эти годы в целом повышался - временами до 8%. Сейчас обе тенденции поменяли свое направление качели возврашаются в первоначальное состояние. Итоговая инвестиционная привлекательность рынка остается весьма стабильной и неизменной. Чешская недвижимость несомненно успешно сохранила активы своих инвесторов.

Критерий второй – доходность.

Доходность – это, во-перых, самый интересный вопрос, а во-вторых, и самый запутанный! Проблема заключается в том, что при оценке доходности очень легко попасть в лабиринт косвенных факторов и неадекватных сравнений. Поэтому я лишь обозначу усредненные показатели, которые дают представление по конкретным составляющим доходности. Итак, по второй половине 2010 года в среднем по Праге:
- квартиры в аренде приносят около 4-6% годовых
- офисные помещения приносят 5-9% годовых
- специализированные коммерческие помещения (аптеки, рестораны, торговые площади и т.п.) приносят 8-11% годовых
- доходные дома приносят 4-8% годовых (тут доходность очень сильно зависит от состава помещений в конкретном доме: где в основном квартиры – доходность тяготеет к уровню аренды квартир, а там, где магазины – тяготеет к уровню торговых площадей).

До кризиса все эти цифры были интереснее, но только не надо забывать, что эта «сверхпривлекательность» ранее формировалась за счет «дополнительного» - фактически виртуального - дохода от стабильного (5-10% в год) роста самой цены недвижимости. Сегодня эту составляющую приходится временно опустить. Однако, важно подчеркнуть, что, несмотря на то, что цены аренды имеют (со ссылкой на «экономические трудности арендаторов в период кризиса») имеют тенденцию снижаться, уровень доходности от аренды недвижимости в Чехии остается стабильным, таким же, как и до объявления кризиса.

Критерий третий – ликвидность.

В плане ликвидности, можем сказать, что по хорошим коммерческим обьектам кризис в Чехии закончился уже в конце 2009 года. Сегодня (осень 2010 года) восстановились объемы продаж жилой недвижимости. По-прежнему явно трудно продаются и сдаются в аренду вновь построенные офисные помещения (их в Праге просто уже похоже избыток), промышленные обьекты (всемирная кузница, как известно, находится не в Европе) и земля под пригородную застройку частного сектора (потому что все больше людей готово поменять чистый воздух на необходимость непрерывно курсировать между городом и саттелитом). Эти три сегмента имеют, как мы видим, разные (напрямую с финансовым кризисом не связанные) причины стагнации и как следствие прогнозируются разные сроки оживления.

Малое количество сделок по продажам земельных участков я объясняю еще и тем, что земля – это очень часто инструмент долгосрочного сохранения капиталов. Сегодня нет еще того оживления самой экономики и притока новых инвестиционных идей, которые бы стали генерировать новые доходы и желание их сохранить в традиционном «земельном» варианте.

Новые производственные идеи и высокие технологии – это то, чего все ждут как спасительного бальзама, способного оживить обезлюдевшие промышленные корпуса по всей Европе. Тот, кто генерирует новые идеи сегодня имеет прекрасный шанс выгодно купить свою будущую европейскую производственную базу, а иногда получить ее условно бесплатно лишь при условии создания новых рабочих мест.
Рынок жилой недвижимости (квартир и частных домов) по-прежнему сдерживается двумя факторами – осторожной политикой банков при ипотечном кредитовании покупателей, и все еще достаточно сильным страхом покупателей потерять в обозримой перспективе работу (доходы) и оказаться в кредитной западне. Кроме того, средства массовой информации почему-то постоянно убеждают население, что цены квартир еще должны снижаться (по странной логике «в других же странах вон как снизились, а у нас нет. Значит еще снизится»). Поэтому тот, кто сегодня располагает капиталом (те. не будет зависеть от помощи банка), может смело рассматривать девелоперские проекты в Чехии – квартиры продадутся, и прибыль будет, а цены строительных участков и строительных работ сегодня существенно ниже, чем два года назад.
Одним словом: инвесторы, не упустите свой шанс! И для консервативных (покупка с целью аренды), и для активных (покупка для производства, реконструкции, строительства, собственного бизнеса или другого «активного улучшающего отношения») инвестиций недвижимость Чехии была и остается привлекательной.

Всем желаем успехов и процветания.


<<< вернуться к списку тем


Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
* фамилия, имя, отчество:
skype:
*e-mail:
* контактный телефон:
ваши пожелания или вопросы, которые Вы бы хотели обсудить:

Последние предложения