Термины и сокращения

Ниже приводится основная терминология, которой оперируют на рынке чешской недвижимости и в связанной с недвижимостью сфере предпринимательского права. Поскольку некоторые чешские реалии не имеют точных аналогов в русском языке, постараемся их здесь также назвать и объяснить.

«гарсоньера»гарсонка», «студио») – небольшая квартира, состоящая из одного помещения, в котором находится и жилая часть, и кухня.

«к.к.» - кухня, которая не имеет собственной комнаты с окном; может находиться в коридоре, в гостиной или в специальной темной комнате.

«отопление твердым топливом» - т.е. дровами или углем. Такое отопление довольно распространено в сельской местности, особенно в тех местах, где нет газа. Такое отопление бывает как локальным (классические печки, камин, буржуйки и т.п.), так и центральным (есть котельная с котлом, который топится дровами, углем, брикетами или "пелетами"). Кстати, системы такого отопления есть и вполне современные, очень экономичные и с высоким КПД. Плюс такого отопления - дешевизна, минус - необходимость постоянного присутствия того, кто будет подкладывать в топку топливо (если, конечно, это не котел с автоматической подачей топлива).

«пржиземи» – нулевой этаж на уровне земли. Бывает «звышене» - высокий первый этаж и «снижене» - полуподвал. В связи с нулевым этажом меняется нумерация этажей в доме. "Первый" этаж по-чешски - это русский второй этаж. Различается это так: если речь идет "надземном этаже" ("NP"), то нумерация соответствует привычной, и 1.NP и "пржиземи" - это то же самое. Если же речь идет о просто "этаже" ("patro"), то "первый этаж" превращается фактически во второй, второй - в третий и т.д. 

«пуда» или «подкрови» - чердак (если не используется для жилья), мансарда (если чердак перестроен под жилье).

«реконструкция капитальная» - такой ремонт объекта, при котором существенно меняется его качество – смена коммуникаций и эксплутационных принципов (например, замена отопления, создание новой системы канализации), строительство мансардного жилья на чердаке, замена конструкций и т.д. «реконструкция частичная» - может использоваться в двух значениях. Первое значение – косметический ремонт (новые полы, новая сантехника). Второе значение – один из этапов капитальной реконструкции (например, новая крыша, новый фасад, новая система отопления и т.п.), предполагающий осуществение других этапов.

«ржадовый дом»таунхаус») – дом, стоящий в ряду с другими и имеющий с соседними общие стены.

«септик» - вариант решения канализации в ситуации отсутствия магистральной канализации. Представляет собой подземную сборную емкость, из которой сточная вода перетекает в местную сточную систему, либо емкость с бактериями, выпускающая чистую воду. Вне зависимости от конструкции подразумевается, что септик не требует специального ухода (в отличие от выгребной ямы, которую нужно время от времени вычищать).

«ставебни парцела» (строительный участок) – та часть земельного участка, которая в территориальном плане обозначена как площадь для застройки. Только на таком участке можно строить. В площадь земельного участка могут входить и другие части – сад, лес, земледельческая земля, коммуникация и т.д., но их нельзя использовать для строительства. Информация о структуре участка содержится в выписке из кадастра и кадастральной карте.

«стодола» (сарай) – типичная часть сельского двора. В отличие от деревянных покосившихся русских сараев, стодола обычно представляет собой капитальное каменное строение большой площади (нередко 250-270 кв.м.) и высоты (до 7 м).

«тепловой насос» - не очень известная в России система экономного отопления. Суть в том, что на участке бурится довольно глубокая скважина, в которую заливается жидкость типа фреона, и электромотор гоняет ее вверх-вниз. При этом возникает разница температур, которая используется для обогрева помещений. Другими словами, "тепловой насос" или "термонасос" это своего рода "холодильник наоборот". такая система довольно дорога в установке (хотя в настоящее время уже существуют насосы дешевле 100 тыс. крон), но исключительно дешева в эксплуатации (пользователь платит только за электричество мотора, само тепло - бесплатное). В последнее время часто можно встретить тепловые насосы, построенные на другом принципе - они забирают уличный воздух и сжимают и разжимают его, при этом возникает разница температур. Их недостаток - повышенный уровень шума (что может не нравиться соседям) 

«шатна» (гардеробная) - «клозет», т.е. специальное помещение для хранения одежды, нечто среднее между стенным шкафом и комнатой.

«халупа» - загородная недвижимость (дача), созданная на базе сельского дома и зачастую приспособленная (или приспосабливаемая) для постоянного жительства. «хата» - летняя загородная недвижимость (дача), построенная в дачном поселке.

«ательер» - по сути квартира, которая в кадастре записана как нежилое помещение. Причина этого - весьма устаревшие, но действующие гигиенические нормы жилья, прежде всего, касающиеся уровня освещенности. Помещение на первом этаже окнами на север скорее всего не разрешат называть квартирой, а назовут ательером. Не надо путать "ательер" с "гарсонкой", это не одно и то же. В случае новостройки к такой квартире будет применяться 21% НДС (а не 15% как у обычного жилья). Главной проблемой, однако, является не НДС, а то, что в такой квартире невозможно "прописаться". Это же относится и к объектам для отдыха - "хатам", которые в кадастре записаны не как жилой дом, а как объект для отдыха.

«выписка из кадастра» - документ о недвижимости и праве собственности на нее. В ней зафиксированы основные сведения об объекте, имя владельца, способ приобретения им недвижимости, а также – возможные ограничения на манипуляции с недвижимостью (залог, экзекуция, поданное в кадастр заявление об изменениях и т.п.). Официальную выписку на любой объект может получить любой человек в кадастре за 100 крон (за страницу), а также в отделениях Czech POINT, которые находятся во всех органах местного самоуправления, у всех нотариусов и на всех почтах. Основные сведения (без подробностей) можно также посмотреть на интернете (бесплатно).

«кадастральная карта» - документ о земельном участке. Служит дополнением (не заменой!) выписки из кадастра и дает точное и официальное представление о геометрии и границах участка. В отличие от выписки из кадастра, которую можно получить в любом кадастральном управлении Чехии или на любой почте, карту можно получить только в том управлении, на территории которого находится участок.

«застроенная площадь (и двор)» - площадь «нулевого» этажа объекта, измеренная по внешнему краю стен (пятно застройки). Используется для описания размеров строения и расчета базы налога на недвижимость. Не применяется к квартирам. В застроенную площадь может входить и прилегающая территория двора, крыльца и т.п. (особенно, если постройка имеет характер закрытого двора).

«жилая площадь» - у квартир то же самое, что и «полезная площадь», т.е. параметр, включающий в себя не только площадь собственно жилых, но и подсобных помещений (за исключением балконов и террас). Напротив, площадь подвально кладовой обычно включается в общую площадь. У домов, вилл и загородных резиденций – это размер собственно жилой части объекта. Гаражи, сараи и т.п. в расчет жилой площади не включаются.

«номер дома» - в Чехии используется двойная нумерация домов: «красные» номера соответствуют номеру записи строения в кадастре, «синие» - это обычные поуличные номера для ориентации. В небольших поселках синих номеров может не быть. В то же время отсутствие «красного» номера означает, что строение не записано в кадастре, т.е. было построено нелегально, не было по каким-то причинам зарегистрировано (не прошло приемку, не записано, чтобы не платить налог на недвижимость) или это здание такого рода (например, хата), которое в кадастре не записывается. Любопытно, что в многоквартирных домах каждый подъезд имеет свой номер и считается отдельным домом.

«строительное разрешение» (ставебни поволени) - официальное разрешение местного строительного управления на строительство или реконструкцию. Часто требуется и для сравнительно небольшого ремонта (например, замены окон, если дело касается зоны охраны памятников), хотя последняя редакция строительного закона резко сократила список работ, для реализации которых требуется строительное разрешение. Выдается под конкретный проект при наличии всех необходимых согласований (гигиена, пожарный надзор, охрана памятников и т.д.) и имеет срок действия, который, впрочем, можно продлевать. Собственно, основная проблема строительного разрешения - это как раз согласования. Во-первых, все это долго (по закону каждая инстанция имеет 30-90 дней для ответа), во-вторых, этого много. Например, по закону участниками процедуры по строительному разрешению являются все соседи, они будут выражать свое согласие или несогласие с проектом. В целом ряде случаев строительное разрешение не требуется, но все равно необходимо сообщить строительному управлению о планируемых работах.

"уземни розготнути" (территориальное разрешение) - та фаза проектирования, которая предшествует выдаче строительного разрешения. Нужна в тех случаях, когда речь идет о новом объекте или о такой реконструкции, которая существенно меняет характер существующего объекта. По сути это - разрешение на размещение данного объекта (с определенными этим уровнем проектирования параметрами) на данном участке. Важно понимать, что выдача такого разрешения, вопрос не только соответствия предписаниям и нормам, но и вопрос политический. В первую очередь проектировщику необходимо полчить согласие местой комиссии по застройке, в которой заседают избранные местные политки. Комиссия руковдствуется не только территориальным планом застройки (если участок находится в зоне промышленности или социальной инфраструктуры, на нем нельзя будет построить жилой дом, придется сначала добиться изменения территориального плана), но и политическими мотивами. Так, например, препятствием для строительства жилого дома на месте старой виллы может быть обязательство местной власти "сохранить характер вилловых кварталов". Ну, а если комиссия дала "добро", в дело вступают предписания по допустимой высоте, максимальному количеству парковочных мест, требованим по озеленению, требования охраны памятников ...  

 

«усхова» - безопасное хранение денег (а также зачастую купчих и других документов в связи со сделкой) при оплате недвижимости (от момента подписания договора до момента изменения владельца в кадастре). Покупатель отдает деньги за недвижимость при подписании договора, а продавец получит их после регистрации сделки в кадастре, что занимает около месяца. В это время деньги находятся на спеуиальном счете хранения. Усхова может быть нотариальная, адвокатская или банковская. Услуга по хранению денег – платная. Размер оплаты прямо пропорционален степени надежности хранителя и размеру хранимой суммы. Рекомендуется с осторожностью относиться к "бесплатной" услуге хранения. Обе стороны сделки обычно оплачивают услугу хранения поровну.

«s.r.o.» - общество с ограниченной ответственностью. Наиболее распространенная юридическая форма коммерческой компании. До того, как иностранцы получили возможность приобретать недвижимость на свое имя, часто была наиболее удобной для владения недвижимостью формой. Другой такой формой, которая и сегодня активно применяется для владения коммерческой недвижимостью и сделок с ней, является акционерное общество - "a.s.". Выгода сделки с недвижимостью через перевод 100% долей компании-владельца, прежде всего, в отсутствии налогового обременения: при продаже долей или акций не платится налог с перевода недвижимости (4%), не платится налог на прибыль компании-продавца (19%), а также при продаже через некоторый срок после приобретения (кажется, 2 года) продающий компаньон не платит со сделки налог на прибыль физических лиц. Некоторой невыгодой тако сделки являются во-первых, несколько более высокие транзакционные расходы, поскольку тщательная проверка продаваемой компании потребует усилий нескольких квалифицированных специалистов (юристов, аудиторов и т.п.), во-вторых, несмотря на все проверки и декларации продавца, не существует абсолютных гарантий, что в фирме не найдется через какое-то время "скелет в шкафу".

«еднател» - директор общества с ограниченной ответственностью, обладающий правом подписи и уполномоченный выступать от имени фирмы. Еднателем может быть и иностранец, имеющий долговременную визу. Директоров у фирмы может быть несколько, все с одинаковыми правами.

«живностенски лист» - лицензия на тот или иной вид предпринимательской деятельности. Выдается районным управлением по предпринимательству и требует установления ответственного лица. Для некоторых видов деятельности нужно, чтобы ответственное лицо предложило документы о соответствующем образовании или практическом опыте в данной деятельности.

«одповедны заступце» (ответственный представитель) – лицо, назначенное предпринимателем для коммуникации по поводу осуществляемой деятельности с органами контроля предпринимательства по данному виду деятельности. Хотя никаких специальных прав у него нет, условием выдачи лицензии может быть профессиональное соответствие ответственного представителя установленным законом требованиям (образование и/или специальный опыт). Поскольку такой человек хочешь-не хочешь называется "ответственным", то в тех случаях, когда он прямо не участвует в деятельности по "живностенскому листу", ему придется что-то платить (немного, но все-таки).

Если у вас и после прочтения этого небольшого обзора остались или возникли вопросы по поводу чешских реалий из области недвижимости или бизнеса, не стесняйтесь их задавать нам.


Рекомендуемые объекты

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

С продажей недвижимости обязанности перед налоговой не исчезают автоматически

Мы хорошо знаем, что после покупки недвижимости в Чехии нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве плательщика налога на недвижимость. Известно также, что при изменении имущественной ситуации (покупка другого объекта или продажа одного из имеющихся объектов) следует снова подать в налоговую декларацию, которая будет отражать актуальное состояние собственности. Однако, для многих может быть сюрпризом получение предписания налога на недвижимость за уже проданные объекты. Оказывается, обязанность платить налог на недвижимость не исчезает автоматически с продажей объекта. Бывший владелец должен уведомить об этом соответствующую налоговую инспекцию и сняться с учета. Технически это не сложно. Достаточно написать в налоговую письмо в свободной форме с сообщением о факте избавления от недвижимости, указав дату сделки и данные нового владельца. Но согласитесь, мало кому придет в голову через несколько месяцев после продажи своей квартиры или дома, получения денег, передачи собственности новому владельцу и т.п. еще вспомнить, что следует уведомить об этом налоговые органы. Тем не менее. Возьмите это на заметку и, когда будете продавать свою чешскую недвижимость, вспомните об этом.

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

В период с 2005 по 2016 цены квартир в среднем по Чехии выросли на 80%

Чешское статистическое управление ведет специальный учет цен жилья, начиная с 2005 года (почему этим не занимались до этого, непонятно). За это время, как мы знаем, цены квартир росли, снижались, стагнировали, снова росли и росли ускоряющимся темпом. И хотя методика ЧСУ вызывает вопросы, очевидно одно (собственно, это и так понятно, но тут подкреплено цифрами): цены недвижимиости в достаточно долговременном горизонте устойчиво и выразительно растут, несмотря ни на что. Конкретно в Чехии за последние 11 лет они выросли на 80%, в том числе в Праге - на 83% (!), а вне Праги - на 77%. Инфляция за этот же период составила 25%, иначе говоря в последнее десятилетие рост цен жилья привысил уровень инфляции более, чем втрое. В период с 2005 по 2008 год цены жилья росли, причем в предкризисном 2008 году этот рост составил 22,9%! Между 2008 и 2012 гг. цены снижались, наиболее \\\\\\\\\\\\\\\"динамичным\\\\\\\\\\\\\\\" это снижение было в 2011 году - 4,9%. Затем цены снова начали расти. Только в последний год по данным ЧСУ цены предложения квартир выросли примерно на 10% (в Праге - 10,4%, вне Праги - 9,6%). Тут надо заметить, что по другим данным цены жилья в последний год выросли сильнее. Если по методике ЧСУ цены в Праге и в других городах имеют в целом сходную динамику, то, если мы возьмем только период экономического кризиса и после (т.е. с 2008 года), разница в динамике цен между Прагой и регионами будет существенной: в Праге цены квартир возросли за это время на 23,3%, в других городах - на 3,9%. Как мы уже говорили, методика ЧСУ вызывает большие вопросы. Во-первых, статистики почему-то работают только с ценами предложений, взятыми из ценников девелоперов и каталогов агентств недвижимости (хотя совершенно непонятно, что мешает государственной организации получать данные о реальных ценах сделок от другой государственной организации - кадастра недвижимости). Во-вторых, что такое \\\\\\\\\\\\\\\"регионы вне Праги\\\\\\\\\\\\\\\"? На самом деле это краевые центры (Плзень, Либерец, Брно, Острава, Карловы Вары, Градец Кралове, Чешске Будейовице, Пардубице, Злин, Йиглава, Оломоуц, Усти над Лабем), города Кладно и Опава, а также - 12 выбранных городов с населением от 10 до 50 тыс. человек, из которых 9 находятся в Центральной Чехии. Насколько такая выборка дает корректное представление о Чехии в целом - вопрос. Однако, можно остаться только у цен в Праге, картина будет еще более резкой и отчетливой: тот, кто купил квартиру в Праге 10-12 лет назад, может заработать на ней в 1,5-2 раза больше, чем тогда вложил.

 

...узнать больше.

simple share button