Процедура взаимодействия

1. Предварительный поиск недвижимости 1.1. Определите примерные параметры будущей покупки – тип, желательное место, ориентировочную цену и т.п. Задайте эти параметры в поиск по каталогу. Если Вы не найдете среди имеющихся предложений того, что Вам подходит, пошлите нам свой запрос через секцию «Контакты». Мы бесплатно составляем и направляем клиенту электронной почтой обзоры актуальных предложений недвижимости по заданным параметрам. На основании этой информации Вы можете уточнить или изменить свои требования. 1.2. Сообщите нам возможные сроки своего приезда в ЧР и список интресующих Вас объектов (из каталога или из специально для Вас подготовленного обзора), которые Вы хотите посетить в ходе своего визита в ЧР. Компания не дает гарантий, что выбранные варианты сохранят свою актуальность в момент приезда клиента в Чехию, но берет на себя обязательство предложить для просмотра согласованное количество подобных предложений. К Вашему приезду будет подготовлен план просмотров. Для упрощения регистрации чешской компании – будущего владельца недвижимости - крайне желательно, чтобы во время этого первого визита в Чехию присутствовали все учредители.
2. Первый визит в Чехию (желательно не менее 5 рабочих дней)
2.1. При необходимости мы поможем организовать те или иные аспекты Вашего приезда в Чехию – приглашение, бронирование жилья, трансфер, культурную и экскурсионную программу и т.д. Эти услуги оплачиваются отдельно. Перед началом просмотров Вы подпишете с нашей компанией договор, в котором будет оговорен объем предоставляемых услуг по поиску и покупке недвижимости, объем дополнительных услуг (например, по помощи в регистрации компании) и условия их оплаты. 2.2. В ходе визита Вы в сопровождении представителей компании совершите осмотры предварительно отобранных вариантов и выберете то, что Вам подходит. Интересы продавца представляет его реалитный маклер, мы представляем Ваши интересы. В случае, если клиент в результате серии просмотров ничего не выбрал, он обязан оплатить фактически проделанную работу компании. 2.3. Параллельно в ходе этого приезда проводятся необходимые действия по регистрации компании, владельцем которой будет клиент, и которая будет владельцем приобретаемой недвижимости, а также – необходимые действия для подготовки комплекта документов на долговременную чешскую визу. Подробнее об этом в разделе «Регистрация чешской фирмы». Для этого от Вас (всюду в сопровождении нашего представителя) потребуется: - сложить в чешском банке уставной капитал новой фирмы (минимально 200 тыс. крон, т.е. примерно 8 тыс. евро). Мы можем предложить альтернативный вариант: внесение уставного капитала из собственных средств (эта услуга стоит 2000 крон). После регистрации фирмы счет закрывается, а внесенные нами деньги мы забираем. - посетить в назначенное время нотариальную контору и подписать необходимые уставные документы - предоставить копии свидетельства о рождении учредителей для перевода на чешский язык - получить чешскую справку об отсутствии судимости - открыть в чешском банке личный счет и сложить на него требуемую сумму (50 прожиточных минимумов на себя и ориентировочно половину этой суммы на каждого ребенка до 18 лет) – в настоящее время это 150 тыс. крон, т.е. 6 000 евро на каждого взрослого. Уставным капиталом компании можно распоряжаться после завершения регистрации, деньги с личного счета можно, в принципе, снять на следующий день после получения подтверждения из банка о наличии нужной суммы денег. Мы со своей стороны обеспечим: - юридический адрес новой компании - первого директора (на год, до момента получения клиентом чешской визы и смены директора) - при необходимости (в случае, если клиент планирует использовать новую фирму для бизнеса, а не только для владения недвижимостью) – получение лицензий на выбранные виды деятельности и ответственных представителей по ним - подготовку к подписанию у нотариуса всех необходимых учредительных документов - подачу документов в торговый суд для регистрации - в случае необходимости – предоставление клиенту адреса прописки в ЧР. 2.4. После регистрации фирмы уставной капитал разблокируется и переводится на текущий счет фирмы (после этого клиент может распоряжаться этими деньгами) 2.5. Фирма становится на учет в налоговой инспекции. 2.6. По желанию клиента компания может обеспечить также ведение бухгалтерского учета фирмы клиента и подготовку годовой налоговой декларации. Действия, связанные с регистрацией фирмы, оплачиваются отдельно от оплаты услуг компании по поиску и покупке недвижимости. В некоторых случаях (особенно у коммерческой недвижимости) объект может продаваться вместе с фирмой-владельцем. В этих случаях по пункту 2.3. необходимо будет выполнить только те действия, которые касаются подготовки документов для чешской визы.
3. Покупка недвижимости
3.1. Когда объект для покупки выбран, клиент должен внести представителю продавца залог и подписать соответствующие резервационные документы. В случае последующего отказа клиента от сделки залог не возвращается. 3.2. Сделка может состояться, когда будет фактически зарегистрирована фирма-покупатель. К этому моменту (примерно через 3 недели после начала процесса регистрации) клиент должен либо снова приехать с деньгами, либо решить вопрос о переводе на счет своей компании необходимой для покупки суммы. Договор купли-продажи подписывается сторонами у нотариуса. От имени покупателя это делает директор Вашей фирмы или уполномоченное им доверенностью лицо – адвокат, наш представитель или Вы сами. Теоретически Ваше присутствие необязательно, но дело важное, и, как правило, клиент хочет присутствовать при совершении сделки. 3.3. При подписании договора резервации недвижимости клиент оплатит услуги компании по приобретению им недвижимости за вычетом авансов или частичных (поэтапных) оплат, если таковые были сделаны. Стоимость услуг компании определена действующим прайс-листом (см. «Услуги и цены»). Детали процедуры покупки недвижимости описаны в разделе «Процедура сделки».
4. Получение и продление долговременной чешской визы
Вся информация о получении и продлении долговременной чешской визы содержится в разделе «Получение и продление чешской визы». Наша компания готова оказать Вам всяческую помощь и поддержку в этом процессе.
5. Изменения в фирме
Процедура возможных изменений в фирме, например, юридического адреса по месту приобретенной недвижимости, подробно описана в конце раздела «Регистрация чешской фирмы». Она подобна процедуре регистрации – подписать у нотариуса соответствующие документы об изменениях, предоставить нужные справки и подать это в торговый суд. Мы окажем необходимое содействие в этой процедуре.
6. Управление недвижимостью
Если Вы не собираетесь постоянно находиться в Чехии и пользоваться приобретенной недвижимостью, наша компания может взять на себя все заботы по управлению Вашей недвижимостью и фирмой – оплату счетов и налогов, страхование, охрану, текущий ремонт и т.п., ведение бухгалтерии фирмы и сдаче отчетов, коммерческое использование недвижимости. Эта деятельность оплачивается абонементом, размер которого устанавливается индивидуально в зависимости от предполагаемого объема работ по управлению недвижимостью. Базовые расценки приведены в разделе «Услуги и цены». Накладные расходы, связанные с управлением недвижимостью (например, коммунальные платежи), оплачиваются Вами отдельно по представляемым счетам.
7. Реконструкция приобретенной недвижимости
Приобретенная недвижимость часто нуждается в ремонте или реконструкции, объем которых зависит как от состояния объекта, так и от Ваших планов, пожеланий и финансовых возможностей. При необходимости наша компания может предоставить весь комплекс услуг, связанных с ремонтно-строительными работами: услуги архитектора и дизайнера, инженера-проектировщика, получение необходимых согласований и строительного разрешения, услуги строительной фирмы и инженерный надзор над ходом работ. Все это наша компания предоставит своему клиенту бесплатно – оплачиваются только счета соответствующих специалистов и фирм.

Рекомендуемые объекты

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Перевод счетчиков на арендатора

Обычно считается, что при сдаче квартиры в аренду надо по возможности перевести договора на электричество и газ на жильца. «По возможности» - потому что это не всегда получается: электрические и газовые компании зачастую не хотят заключать договора с иностранцами без постоянного вида на жительство (сами владельцы жилья в данном случае - исключение). Причина проста – такие клиенты в любой момент могут исчезнуть, оставив за собой долги, и где и как их потом искать? С водой же и отоплением ситуация обстоит еще хуже, тут вообще договор заключается только с домовладельцем (т.е. с товариществом совладельцев или кооперативом) и хочешь-не хочешь, приходится вести расчеты между компанией-поставщиком и арендатором через владельца квартиры. Тем не менее, там, где это возможно, владельцы квартир стараются переводить счетчики прямо на жильца. Как, однако, показывает опыт, и этот путь не лишен опасностей. Дело в том, что наряду с тем, как поставщики электричества и газа не хотят заключать договора с иностранцами, они слишком охотно заключают такие договора с гражданами Чехии. На самом деле любой человек с паспортом ЧР и с подписанной бумагой от владельца (или предыдущего жильца) с просьбой закончить с ним договор может перевести электричество и газ на себя. Ему для этого даже не нужно предъявлять договор аренды. А в заявлении на окончание предыдущего договора не указывается, на кого именно переводится счетчик (эту часть формуляра на перевод новый пользователь заполняет сам на отдельном листе). Вот тут-то и может возникнуть проблема. Арендатор может уйти, «не попрощавшись», и владелец квартиры даже не сразу об этом узнает. Договор на электричество или газ может оформить на себя «друг» или сожитель арендатора, с которым у арендатора однажды испортятся отношения, арендатор может уехать, скажем, на дачу на лето или в командировку на несколько месяцев и «забыть» оплачивать залоги за энергию … Словом, есть много ситуаций, когда оплата со стороны арендатора прервется, а хозяин квартиры узнает об этом только в тот момент, когда его квартира останется без счетчиков. Снова поставить счетчики, конечно, можно, но это займет время, будет стоит немалых денег и потребует значительных усилий. Можно ли от этого защитится? Вариант сохранить договора за собой и держать платежи под контролем грозит тем, что однажды владельцу квартир придется за свой счет покрывать долги арендаторов по оплате электричества и газа. Но и вариант перевести счетчики на арендатора не идеален. Уменьшить риски можно, во-первых, если не полениться и лично пойти с жильцом в соответствующую компанию делать перевод, так можно быть хотя бы отчасти уверенным, что за счетчики и оплату отвечает именно ваш жилец. Во-вторых, можно увеличить залог жильца (например, вдвое), чтобы иметь финансовый резерв для решения подобных проблем. Далее желательно сохранять не только регулярный контакт с жильцом (достаточно проверять, что он все еще находится в вашей квартире), но и время от времени связываться с электрической и газовой компаниями и проверять, все ли в порядке. Но в целом идеального решения, гарантирующего безопасность, видимо, не существует. Нужно помнить, что и такая, казалось бы, консервативная инвестиция как сдача квартиры в аренду не свободна от некоторых рисков.

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

В период с 2005 по 2016 цены квартир в среднем по Чехии выросли на 80%

Чешское статистическое управление ведет специальный учет цен жилья, начиная с 2005 года (почему этим не занимались до этого, непонятно). За это время, как мы знаем, цены квартир росли, снижались, стагнировали, снова росли и росли ускоряющимся темпом. И хотя методика ЧСУ вызывает вопросы, очевидно одно (собственно, это и так понятно, но тут подкреплено цифрами): цены недвижимиости в достаточно долговременном горизонте устойчиво и выразительно растут, несмотря ни на что. Конкретно в Чехии за последние 11 лет они выросли на 80%, в том числе в Праге - на 83% (!), а вне Праги - на 77%. Инфляция за этот же период составила 25%, иначе говоря в последнее десятилетие рост цен жилья привысил уровень инфляции более, чем втрое. В период с 2005 по 2008 год цены жилья росли, причем в предкризисном 2008 году этот рост составил 22,9%! Между 2008 и 2012 гг. цены снижались, наиболее \\\\\\\\\\\\\\\"динамичным\\\\\\\\\\\\\\\" это снижение было в 2011 году - 4,9%. Затем цены снова начали расти. Только в последний год по данным ЧСУ цены предложения квартир выросли примерно на 10% (в Праге - 10,4%, вне Праги - 9,6%). Тут надо заметить, что по другим данным цены жилья в последний год выросли сильнее. Если по методике ЧСУ цены в Праге и в других городах имеют в целом сходную динамику, то, если мы возьмем только период экономического кризиса и после (т.е. с 2008 года), разница в динамике цен между Прагой и регионами будет существенной: в Праге цены квартир возросли за это время на 23,3%, в других городах - на 3,9%. Как мы уже говорили, методика ЧСУ вызывает большие вопросы. Во-первых, статистики почему-то работают только с ценами предложений, взятыми из ценников девелоперов и каталогов агентств недвижимости (хотя совершенно непонятно, что мешает государственной организации получать данные о реальных ценах сделок от другой государственной организации - кадастра недвижимости). Во-вторых, что такое \\\\\\\\\\\\\\\"регионы вне Праги\\\\\\\\\\\\\\\"? На самом деле это краевые центры (Плзень, Либерец, Брно, Острава, Карловы Вары, Градец Кралове, Чешске Будейовице, Пардубице, Злин, Йиглава, Оломоуц, Усти над Лабем), города Кладно и Опава, а также - 12 выбранных городов с населением от 10 до 50 тыс. человек, из которых 9 находятся в Центральной Чехии. Насколько такая выборка дает корректное представление о Чехии в целом - вопрос. Однако, можно остаться только у цен в Праге, картина будет еще более резкой и отчетливой: тот, кто купил квартиру в Праге 10-12 лет назад, может заработать на ней в 1,5-2 раза больше, чем тогда вложил.

 

...узнать больше.

simple share button