Процедура взаимодействия

1. Предварительный поиск недвижимости 1.1. Определите примерные параметры будущей покупки – тип, желательное место, ориентировочную цену и т.п. Задайте эти параметры в поиск по каталогу. Если Вы не найдете среди имеющихся предложений того, что Вам подходит, пошлите нам свой запрос через секцию «Контакты». Мы бесплатно составляем и направляем клиенту электронной почтой обзоры актуальных предложений недвижимости по заданным параметрам. На основании этой информации Вы можете уточнить или изменить свои требования. 1.2. Сообщите нам возможные сроки своего приезда в ЧР и список интресующих Вас объектов (из каталога или из специально для Вас подготовленного обзора), которые Вы хотите посетить в ходе своего визита в ЧР. Компания не дает гарантий, что выбранные варианты сохранят свою актуальность в момент приезда клиента в Чехию, но берет на себя обязательство предложить для просмотра согласованное количество подобных предложений. К Вашему приезду будет подготовлен план просмотров. Для упрощения регистрации чешской компании – будущего владельца недвижимости - крайне желательно, чтобы во время этого первого визита в Чехию присутствовали все учредители.
2. Первый визит в Чехию (желательно не менее 5 рабочих дней)
2.1. При необходимости мы поможем организовать те или иные аспекты Вашего приезда в Чехию – приглашение, бронирование жилья, трансфер, культурную и экскурсионную программу и т.д. Эти услуги оплачиваются отдельно. Перед началом просмотров Вы подпишете с нашей компанией договор, в котором будет оговорен объем предоставляемых услуг по поиску и покупке недвижимости, объем дополнительных услуг (например, по помощи в регистрации компании) и условия их оплаты. 2.2. В ходе визита Вы в сопровождении представителей компании совершите осмотры предварительно отобранных вариантов и выберете то, что Вам подходит. Интересы продавца представляет его реалитный маклер, мы представляем Ваши интересы. В случае, если клиент в результате серии просмотров ничего не выбрал, он обязан оплатить фактически проделанную работу компании. 2.3. Параллельно в ходе этого приезда проводятся необходимые действия по регистрации компании, владельцем которой будет клиент, и которая будет владельцем приобретаемой недвижимости, а также – необходимые действия для подготовки комплекта документов на долговременную чешскую визу. Подробнее об этом в разделе «Регистрация чешской фирмы». Для этого от Вас (всюду в сопровождении нашего представителя) потребуется: - сложить в чешском банке уставной капитал новой фирмы (минимально 200 тыс. крон, т.е. примерно 8 тыс. евро). Мы можем предложить альтернативный вариант: внесение уставного капитала из собственных средств (эта услуга стоит 2000 крон). После регистрации фирмы счет закрывается, а внесенные нами деньги мы забираем. - посетить в назначенное время нотариальную контору и подписать необходимые уставные документы - предоставить копии свидетельства о рождении учредителей для перевода на чешский язык - получить чешскую справку об отсутствии судимости - открыть в чешском банке личный счет и сложить на него требуемую сумму (50 прожиточных минимумов на себя и ориентировочно половину этой суммы на каждого ребенка до 18 лет) – в настоящее время это 150 тыс. крон, т.е. 6 000 евро на каждого взрослого. Уставным капиталом компании можно распоряжаться после завершения регистрации, деньги с личного счета можно, в принципе, снять на следующий день после получения подтверждения из банка о наличии нужной суммы денег. Мы со своей стороны обеспечим: - юридический адрес новой компании - первого директора (на год, до момента получения клиентом чешской визы и смены директора) - при необходимости (в случае, если клиент планирует использовать новую фирму для бизнеса, а не только для владения недвижимостью) – получение лицензий на выбранные виды деятельности и ответственных представителей по ним - подготовку к подписанию у нотариуса всех необходимых учредительных документов - подачу документов в торговый суд для регистрации - в случае необходимости – предоставление клиенту адреса прописки в ЧР. 2.4. После регистрации фирмы уставной капитал разблокируется и переводится на текущий счет фирмы (после этого клиент может распоряжаться этими деньгами) 2.5. Фирма становится на учет в налоговой инспекции. 2.6. По желанию клиента компания может обеспечить также ведение бухгалтерского учета фирмы клиента и подготовку годовой налоговой декларации. Действия, связанные с регистрацией фирмы, оплачиваются отдельно от оплаты услуг компании по поиску и покупке недвижимости. В некоторых случаях (особенно у коммерческой недвижимости) объект может продаваться вместе с фирмой-владельцем. В этих случаях по пункту 2.3. необходимо будет выполнить только те действия, которые касаются подготовки документов для чешской визы.
3. Покупка недвижимости
3.1. Когда объект для покупки выбран, клиент должен внести представителю продавца залог и подписать соответствующие резервационные документы. В случае последующего отказа клиента от сделки залог не возвращается. 3.2. Сделка может состояться, когда будет фактически зарегистрирована фирма-покупатель. К этому моменту (примерно через 3 недели после начала процесса регистрации) клиент должен либо снова приехать с деньгами, либо решить вопрос о переводе на счет своей компании необходимой для покупки суммы. Договор купли-продажи подписывается сторонами у нотариуса. От имени покупателя это делает директор Вашей фирмы или уполномоченное им доверенностью лицо – адвокат, наш представитель или Вы сами. Теоретически Ваше присутствие необязательно, но дело важное, и, как правило, клиент хочет присутствовать при совершении сделки. 3.3. При подписании договора резервации недвижимости клиент оплатит услуги компании по приобретению им недвижимости за вычетом авансов или частичных (поэтапных) оплат, если таковые были сделаны. Стоимость услуг компании определена действующим прайс-листом (см. «Услуги и цены»). Детали процедуры покупки недвижимости описаны в разделе «Процедура сделки».
4. Получение и продление долговременной чешской визы
Вся информация о получении и продлении долговременной чешской визы содержится в разделе «Получение и продление чешской визы». Наша компания готова оказать Вам всяческую помощь и поддержку в этом процессе.
5. Изменения в фирме
Процедура возможных изменений в фирме, например, юридического адреса по месту приобретенной недвижимости, подробно описана в конце раздела «Регистрация чешской фирмы». Она подобна процедуре регистрации – подписать у нотариуса соответствующие документы об изменениях, предоставить нужные справки и подать это в торговый суд. Мы окажем необходимое содействие в этой процедуре.
6. Управление недвижимостью
Если Вы не собираетесь постоянно находиться в Чехии и пользоваться приобретенной недвижимостью, наша компания может взять на себя все заботы по управлению Вашей недвижимостью и фирмой – оплату счетов и налогов, страхование, охрану, текущий ремонт и т.п., ведение бухгалтерии фирмы и сдаче отчетов, коммерческое использование недвижимости. Эта деятельность оплачивается абонементом, размер которого устанавливается индивидуально в зависимости от предполагаемого объема работ по управлению недвижимостью. Базовые расценки приведены в разделе «Услуги и цены». Накладные расходы, связанные с управлением недвижимостью (например, коммунальные платежи), оплачиваются Вами отдельно по представляемым счетам.
7. Реконструкция приобретенной недвижимости
Приобретенная недвижимость часто нуждается в ремонте или реконструкции, объем которых зависит как от состояния объекта, так и от Ваших планов, пожеланий и финансовых возможностей. При необходимости наша компания может предоставить весь комплекс услуг, связанных с ремонтно-строительными работами: услуги архитектора и дизайнера, инженера-проектировщика, получение необходимых согласований и строительного разрешения, услуги строительной фирмы и инженерный надзор над ходом работ. Все это наша компания предоставит своему клиенту бесплатно – оплачиваются только счета соответствующих специалистов и фирм.

Рекомендуемые объекты

Вилла (280 м2), ул. Над Мразовкой, Прага 5 - Мальвазинки

раздел: частные дома или виллы
состояние: новостройка
номер объекта: 14185

89 000 000 CZK Вилла на ул. Над Мразовкой, Прага 5

Историческая вилла времен Первой республики, 691 м2, Прага 7 – Троя, ул. Над Казанкой.

раздел: частные дома или виллы
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 11129

79 000 000 CZK Недвижимость в Праге

Квартира 3+КК (127 м2), ул.Перуцка, Прага 2 - Винограды

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14137

17 200 000 CZK Квартира 3+КК, ул.Перуцка, Прага 2
12 987 850 CZK Двухуровневые квартиры 4+КК в Праге 5

Квартира 3+КК, ул.На Венечку, Прага 5 - Смихов

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 13221

11 900 000 CZK Эксклюзивное место и проект

Доходный дом (2000 м2) с парковкой во внутреннем вдоре в г. Острава, ул. Стодолни

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 12701

59 900 000 CZK Доходный дом на знаменитой Стодолной улице в Остраве

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Страховка должна быть «хорошей», т.е. разумной

Большинство наших клиентов, приобретая недвижимость в Чехии, страхует ее и попадает в ситуацию борьбы мотивов: с одной стороны, хочется спать спокойно, с другой – не хочется тратить лишних денег на страховку, ведь, скорее всего, просто пропадут. Наш опыт на этом рынке уже достаточно велик для того, чтобы мы с разными клиентами пережили разные ситуации. Например: на забор частного дома упало дерево. Звоним в страховую и слышим: «Извините, но у вас застрахован только дом. А забор – это отдельное строение». Или: дом стоял пустой, воры украли медные водостоки и желоба. Ущерб? Безусловно. Будет страховое возмещение? Нет. Почему? Вы не застрахованы на случай кражи и вандализма. А вот еще. Сосед сверху заливает квартиру. Звоним в его страховую компанию и слышим: «У него нет страховки на ущерб третьим лицам, так что мы решаем только ущерб от затопления в его собственной квартире, а вы с ним можете судиться о компенсации им вашего ущерба». Отличная перспектива – на суд уйдут годы, и даже, если он будет выигран, нет никакой гарантии, что с соседа удастся получить деньги, он, между тем, может просто продать свою квартиру и исчезнуть … Хорошо еще, что у нас есть собственная страховка на случай такого затопления, которая оплатила ремонт … Таких примеров можно приводить много, общий же знаменатель у всех этих историй один: к вопросу страхования нужно подходить разумно и всесторонне, не преследовать только одну цель заплатить поменьше. К типичным ошибкам клиентов страховых компаний относится: - недооценка недвижимости, которая ведет к меньшим страховым взносам, но при наступлении страхового случая может существенно снизить сумму возмещения. - неправильная финансовая оценка рисков. Например, новый гражданский кодекс дает «пострадавшим» большие права требовать компенсации «морального ущерба», «упущенной выгоды» и т.п. Поэтому имеет смысл лимит выплат по статье «ущерб третьим лицам» повысить. Ведь если с вашей крыши упала сосулька на чужую машину (возможно, дорогую), или ваш арендатор споткнулся о порог и сломал руку (или выбил зубы), пусть лучше его претензии решает ваша страховая компания. - неправильная оценка самих рисков. Пример про забор или украденные водостоки показывает, что предложение страховой компании надо внимательно читать и обсуждать именно с точки зрения того, что с большей или меньшей вероятностью может произойти, и где стоит «подстелить соломку». Стандартного набора – стихийные бедствия, водопроводный ущерб и ущерб третьим лицам – может быть недостаточным. Где-то стоит задуматься об угрозе наводнения, где-то – о вандализме, где-то – в дополнение к собственно недвижимости застраховать и движимое имущество (мебель, технику, предметы искусства …) и т.п. Стоит заметить, что важной переменной в размере страхового взноса является степень соучастия клиента. Чем больше доля собственных средств, которые клиент потратит на ликвидацию ущерба при наступлении страхового случая, тем меньше страховой взнос. Таким образом, можно добиться того, что покрытие рисков будет достаточно большим, а цена страховки относительно небольшой. Правда, если что-то случится, придется, скажем, не 5%, а 10% ущерба заплатить самим, но мы же верим, что ничего не случится …

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.